Почему комнатка в Тель-Авиве дороже
дома во Флориде?
Цены на недвижимость в Израиле растут как грибы после дождя. Почему? Вызван ли этот рост спекуляцией, когда покупатели готовы платить небесные цены, полагая, что в обозримом будущем их недвижимость станет только дороже? Или на то есть более серьезные экономические причины? Такие, например, как спрос, превосходящий предложение, в паре с низкими процентными ставками?
Эти хоть и не облегчающие жизнь вопросы, но вносящие в ее хаос долю порядка, задает себе и читателям газеты «Гаарец» директор инвестиционного фонда «Псагот» Дорон Цур.
Обращаясь к рациональной стороне вопроса, Дорон Цур описывает ситуацию в 2005 и 2010 годах. Пять лет назад, летом 2005 года, некий инвестор купил квартиру для сдачи в аренду – маленькую студию в новом здании, но в непрезентабельном квартале южного Тель-Авива. Он заплатил за студию 430 тысяч шекелей, причем без ипотечной ссуды – пустил в ход сбережения.
В то время он мог сдать ее за 2400-2500 шекелей в месяц. Доход от сдачи составил 30 тысяч в год при вложении 430 тысяч, то есть около 6,5% годовых. В то время государственные облигации с фиксированным доходом давали примерно столько же.
Вложения в недвижимость это не то же, что гособлигации. Как у любого инструмента инвестиций, у них есть свои плюсы и минусы. Минус – головная боль при поисках съемщиков и риск попасть на плохого клиента и пуститься в дополнительные траты.
Зато, в отличие от облигаций, цены на съем не подвержены инфляции и до определенного размера недвижимость не облагается налогом. Ценные бумаги – да. Израильский инвестор предпочитает недвижимую собственность, а не бумаги.
Что происходит через пять лет? Месячная квартплата выросла до 3 тысяч шекелей, то есть за год увеличилась на 4,5%, или на 20%-25% за пятилетку. Но и цены на студию в южном Тель-Авиве сегодня выросли. Она уже стоит 800 тысяч, то есть почти на 80% больше, намного больше, чем выросла квартплата.
В 2005 году доход от инвестиций в недвижимость был таким же, как от государственных облигаций. Если мы разделим 800 тысяч на 36 тысяч, то квартира, купленная за 800 тысяч при годовом доходе в 36 тысяч дает 4,5% годовых, - столько же сколько государственные облигации, курс которых понизился с 6,5% 5 лет назад до 4,5%.
Так что процесс подчиняется законам экономики и финансирования. Когда долговременная процентная ставка падает, цена доходного дома растет. Чем более стабильный и длительный доход обещает капиталовложение, тем выше цены. Ясно как математика. Так как недвижимость его обещает, цены на нее растут, когда падают процентные ставки. Но это еще не все, продолжает Дорон Цур. Посмотрим, что творится за рубежом. В 2005 году скромная квартирка в Тель-Авиве стоила 100 тысяч долларов, а дом в хорошем городке во Флориде – 400 тысяч. С тех пор доллар ослабел по отношению к шекелю, а цены на недвижимость в США резко упали. Тель-авивская квартира стала в два раза дороже – 210 тысяч долларов, а дом во Флориде в два раза дешевле – 200 тысяч. Это значит, что за комнатку в Тель-Авиве вы можете купить домик во Флориде, вместе с лужайкой и пластиковыми фламинго.
Нормально ли это? На первый взгляд абсурд, но это не так. Тель-авивскую квартиру можно сдать в два счета, во Флориде дома стоят пустыми, требуя к тому же расходов на техническое обслуживание. Как ни странно, главной причиной резкого взлета цен на квартиры в Тель-Авиве является взрыв «мыльного пузыря» недвижимости в США. Почему? Очень просто. Взрыв в сфере недвижимости привел к финансовому кризису, который вынудил банки снизить процентные ставки.
В 2005 году в США 10-летние гособлигации давали 4,5%, в Израиле – 6,5%. Сегодня в США они дают 2,7%, а в Израиле 4,5%. Разрыв примерно такой же, но именно из-за снижения с 6,5% до 4,5% цены на квартиры растут как грибы. Если завтра американские облигации поднимутся до 4%-4,5%, израильские ШАХАР подскочат до 6%, и тогда стоимость студии в южном Тель-Авиве упадет. При процентной ставе 6%, цена студии будет не 800 тысяч шекелей, а 600 тысяч, на 25% меньше.
Однако руки Банка Израиля связаны. Он не может поднять учетные ставки. Этот приведет к всё большему усилению шекеля, что ударит по национальной промышленности и экспорту и приведет к экономическому спаду.
Люди, принимающие решения стоят перед дилеммой: поднять учетные ставки и избежать тем самым образования «мыльного пузыря» недвижимости и поставить под удар хозяйство и рабочие места? Трудная задача, и элегантного её решения не существует, - не спешит утешить читателя Дорон Цур.
ZMAN.com |
Меню сайта
